La vente en l’état futur d’achèvement

dans Veille juridique

Thème: Immobilier
Date: 04/05/2005

Définition

L’article 1601-3 du Code civil définit la vente en l’état futur d’achèvement comme le contrat par lequel le vendeur transfère la propriété du bien à l’acquéreur dès la signature de l’acte authentique. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le contrat de vente définitif ne peut pas être signé avant la fin des travaux de fondations.

Le planning des versements établi en fonction de l’avancement des travaux est le suivant :

 

Pour un appartement (avec garantie d’achèvement) :

· 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation) ;

· 35 % à la mise “hors d’eau” ;

· 25 % à l’achèvement de l’immeuble ;

· 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le transfert de propriété du bien construit.

 

Pour une maison individuelle:

· 20 % à l’achèvement des fondations ;

· 25 % à la mise “hors d’eau” ;

· 40 % à l’achèvement de la maison ;

· 15 % à la remise des clés.

 

Avant le début des travaux, l’acquéreur signe un contrat de réservation et verse (sur un compte bloqué) un dépôt de garantie : 5 % du prix de vente si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas un an, 2 % s’il est compris entre un et deux ans.

 

Le recours à cette forme de vente est obligatoire dès lors que l’acquéreur n’est pas propriétaire du terrain et qu’il a l’obligation d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction.

Le contrat de réservation

Présentation

Il s’agit d’un avant contrat par lequel le promoteur va réserver à l’acquéreur un lot déterminé en contrepartie d’un dépôt de garantie.

Il est à noter que toute autre forme d’avant contrat est proscrite ; tel est le cas notamment des promesses de vente.

Détermination du prix Acheter Levitra Original sans ordonnance en Fran… d’acquisition

La loi permet au promoteur au stade du contrat de réservation de fixer un prix de vente qui ne soit que prévisionnel et d’insérer une clause de révision de ce prix.

Cependant, le promoteur n’a pas un champ d’action illimité. En effet, lorsque le prix n’est que prévisionnel, il peut légalement être majoré de 5 % maximum au stade du contrat définitif de vente.

En outre si une révision du prix prévisionnel est prévue, elle ne peut pas excéder 70 % de la variation de l’indice national du bâtiment tous corps d’état (indice BT 01) intervenue entre la conclusion du contrat de réservation et celle du contrat de vente définitif.

Contenu du contrat de réservation

Il est établi par écrit et doit contenir les indications essentielles relatives à l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais.

Sous peine de nullité, il doit ainsi au moins préciser :

· la surface habitable approximative ;

· le nombre de pièces principales ;

· l’énumération des pièces de services, dépendances et dégagements ;

· la situation dans l’immeuble ou dans le lotissement ;

· la qualité de la construction, au moyen d’une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue ;

· le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;

· la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu ;

· s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l’acquéreur (montant, conditions, nom du prêteur) ;

· les conditions légales relatives au dépôt de garantie (reproduction littérale des articles R 261-28 à R 261-30 du Code de la construction et de l’habitation).

Financement de l’acquisition

En premier lieu il faut signaler que généralement les promoteurs insèrent dans le contrat de réservation une condition suspensive d’obtention du prêt. Cependant attention, il ne s’agit pas d’une condition légale, mais uniquement contractuelle.

En second lieu le déblocage des fonds va intervenir de manière particulière puisqu’il va suivre le planning des versements fonction de l’avancement des travaux.

En effet, lorsque l’emprunt est destiné à l’acquisition d’un bien en VEFA, le règlement a lieu sur appel des fonds du constructeur. Ainsi est-il généralement prévue une période pendant laquelle l’emprunteur ne paie que les intérêts sur les montants décaissés. Le remboursement du prêt ne commence qu’après le décaissement total du prêt sollicité.

LMP et VEFA

Le statut de loueur en meublé professionnel est particulièrement avantageux en ce qu’il permet, l’année d’acquisition du bien, de créer un déficit important en déduisant les frais dits de premier établissement, qui comprennent entre autres les frais de notaire, les commissions de vente, les honoraires d’ingénierie financière. Des frais qui peuvent s’élever à plus de 20 % du total de l’opération.

 

Cependant, pour pouvoir déduire ces frais, il faut que l’investisseur ait la qualité de loueur en meublé professionnel, c’est-à-dire qu’il ait effectivement perçu au moins 23 000 € de recettes l’année en cause, calculées prorata temporis si la location prend effet en cours d’année.

 

Cette condition ne peut pas être satisfaite si l’acquisition se fait en VEFA et n’est pas livrée l’année d’acquisition. C’est ce qu’a précisé la direction de la législation fiscale dans un courrier du 26 septembre 2002 : « L’investisseur ne pourra se prévaloir de la qualité de loueur en meublé professionnel qu’à compter de l’exercice à la clôture duquel les conditions rappelées ci-dessous (obtention d’au moins 23 000 € de recettes annuelles) seront satisfaites », rappelle la DLF.

 

En outre, il est impossible pour le loueur de déduire ces frais litigieux plus tard. « La déduction des charges engagées au cours de l’exercice d’acquisition des biens en l’état futur d’achèvement ne pourra pas être différée pour être effectuée au titre de l’exercice au cours duquel l’ensemble immobilier sera loué », précise l’administration.

 


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