Application de l’article 669 du CGI à la vente d’un immeuble démembré entre SCI

dans Immobilier

News du 5 décembre 2016

 

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 13 septembre dernier (CA Paris, 13 sept. 2016, n°2013-13840) applique le barème fiscal pour fixer les droits de mutation du bien vendu en usufruit entre deux SCI, au détriment de la valeur déclarée dans l’acte.

 

Une SCI A cède l’usufruit d’un immeuble situé à Paris à une SCI B pour 4 130 000 €. L’acte stipule que l’usufruit s’éteindra au décès du survivant de Monsieur ou Madame X, le premier étant gérant de la SCI A et la seconde, gérante de la SCI B.

 

L’assiette des droits d’enregistrement au titre de la cession est calculée par application du barème de l’article 669, I du Code général des impôts qui prévoit que la valeur de l’usufruit viager est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété d’après l’âge de l’usufruitier. Compte tenu de l’âge de Monsieur et Madame X au jour de la cession (respectivement 69 et 63 ans), la base d’imposition aux droits d’enregistrement est fixée à 2 400 000 €, soit 40 % de la valeur de l’immeuble en pleine propriété estimée à 6 000 000 €.

 

L’administration fiscale conteste l’assiette des droits et exige le paiement d’un complément pour enregistrer et publier l’acte de cession. Elle estime que l’article 669 du CGI ne s’applique qu’aux personnes physiques et qu’il convient d’appliquer ici l’article 683 du CGI, propre aux mutations à titre onéreux d’immeubles, qui prévoit que le droit de vente est liquidé sur le prix exprimé dans l’acte constatant la mutation.

 

Elle obtient gain de cause en première instance.

 

En appel, la SCI A soutient que l’article 669, I du CGI est applicable aux cessions d’usufruit viager d’immeubles même entre personnes morales dans la mesure où le texte ne distingue pas selon que le cédant est une personne physique ou une personne morale. Elle ajoute que la doctrine administrative prévoit que les modalités spécifiques de détermination de l’assiette taxable au cas de démembrement (CGI, art. 669) priment les dispositions de taxation générale (CGI, art. 683). Ces dispositions spécifiques s’appliquent à toutes les transactions portant sur les droits démembrés, dès lors elles doivent s’appliquer selon la règle « le spécial l’emporte sur le général » (ou encore en latin « speciala generalibus derogant ») (BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 n° 125).

 

La Cour d’appel de Paris atteste ce raisonnement de l’appelant : l’assiette des droits d’enregistrement doit donc être déterminée par application du barème de l’article 669, I du CGI, même en cas de cession entre personnes morales d’un usufruit devant s’éteindre au décès du survivant des deux époux.

 

Commentaire AMC : même en cas de cession par une SCI (personne morale), la taxation des droits démembrés s’évalue selon les dispositions de l’article 669 du CGI.

 

Marlène BURGARD
Juriste pour AMC
marlene.burgard@amcsa.fr


Partager l'article sur

Autres articles dans Immobilier