Une ordonnance du 25 mars 2016 modifie les règles relatives au crédit immobilier

dans Crédits

News du 29 mars 2016

 

 

Par une ordonnance en date du 25 mars 2016, les règles relatives au crédit immobilier sont modifiées afin de les harmoniser au niveau européen. Ces règles entreront en vigueur pour la plupart le 1er juillet 2016 et impactent également la réglementation des IOBSP (intermédiaires en opérations de banque et de service de paiement). Voici la liste des principales nouveautés.

–       Champ d’application du crédit immobilier :

Désormais, sont soumis aux règles du crédit immobilier  tous les crédits garantis par une hypothèque, quel que soit leur montant ou leur objet. Avant l’ordonnance, seuls les crédits ayant pour objet l’acquisition d’un bien immobilier entraient dans le champ d’application du crédit immobilier (dans le cas des crédits en matière de travaux, le montant du crédit devait être supérieur à 75 000€).

–       Ajustements des dispositions en matière de publicité :

Désormais, le document publicitaire doit mentionner que l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours, que la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et que, si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées. La publicité doit préciser l’identité du prêteur ou de l’intermédiaire de crédit, la nature et l’objet du prêt. Lorsque cette publicité comporte un taux d’intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit pour l’emprunteur, elle précise également de façon claire, concise et visible les informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit, fournies, le cas échéant, à l’aide d’un exemple représentatif. Un décret en Conseil d’Etat viendra fixer la liste et les modalités de présentation des informations. Sont interdites dans le cadre d’une publicité :

  • d’assimiler les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat ;
  • de faire figurer toute formulation susceptible de faire naître chez le consommateur de fausses attentes concernant la disponibilité ou le coût d’un crédit.

–       Elaboration d’une fiche d’information précontractuelle standardisée européenne (FISE)

Au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit communiquer à l’emprunteur, par écrit ou sur un autre support durable, sous la forme d’une fiche d’information standardisée européenne, les informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit. Cette fiche d’information fera l’objet d’un décret pour en déterminer la liste et le contenu.

–       Définition du service de conseil

La notion de service de conseil est définie par « la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédit » et le service de conseil « constitue une activité distincte de l’octroi de crédit et de l’activité d’intermédiation ». Cette recommandation personnalisée porte sur un ou plusieurs contrats de crédits adaptés aux besoins et à la situation financière de l’emprunteur sur la base de la prise en considération :

« – par les prêteurs ainsi que les intermédiaires, lorsque ceux-ci agissent en vertu d’un mandat délivré par un prêteur, d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit de leur gamme de produits ;

« – par les intermédiaires, lorsque ceux-ci agissent en vertu d’un mandat délivré par un client au sens de l’article L. 519-2 du code monétaire et financier, d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché. »

Est ajoutée à ce point la notion de conseil indépendant (faisant écho à la notion de conseil indépendant pour un CIF- cf la MIFII dans la newsletter de la semaine dernière).

« Le conseil est qualifié d’indépendant dès lors qu’il est rendu à partir d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché et que sa fourniture ne donne lieu à aucune rémunération autre que celle versée, le cas échéant, par le consommateur. Le service de conseil indépendant ne peut en aucun cas donner lieu à une rémunération, sous quelque forme que ce soit, de la part d’un prêteur ou d’un intermédiaire de crédit. »

–       Notion d’évaluation de solvabilité et d’évaluation du bien immobilier

La solvabilité du débiteur doit être évaluée par le prêteur. En outre, si le prêteur fait procéder ou procède à l’évaluation du bien immobilier, il doit veiller à ce que cette évaluation soit faite par une personne compétence en faisant application de normes d’évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international.

–       Ajustements du calcul du TAEG : des décrets à paraître

Le TAEG est ajusté pour y ajouter dans le calcul, de manière officielle, outre les intérêts, les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées. Un décret déterminera les modalités de détermination de l’assiette et du calcul du TAEG.

–       Règles en matière de formation

Est instaurée une obligation pour les personnels des prêteurs et des intermédiaires de justifier de compétences professionnelles à l’entrée dans la profession et mettre à jour ces compétences tout au long de leur activité professionnelle, notamment une obligation de formation à la distribution du crédit à la consommation et à la prévention du surendettement, dont les exigences seront fixées par décret. Ce sont les agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) qui seront habilités à contrôler le respect de cette nouvelle obligation.

–       Les sanctions civiles et pénales encourues

Toute une batterie de sanctions civiles et pénales est nouvellement créée pour non-respect des dispositions qui précèdent.

Notamment, à titre d’illustration, le fait pour un prêteur ou un intermédiaire de crédit de ne pas remettre à l’emprunteur une recommandation personnalisée sera sanctionné par une amende de 30 000 €. Ou bien encore le fait pour le prestataire d’un service de conseil indépendant d’être rémunéré par le prêteur ou un intermédiaire de crédit en violation des dispositions du premier alinéa de l’article L. 313-14 est puni d’une amende de 300 000 €.

–       Date d’entrée en vigueur

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur par principe le 1er juillet 2016.

Par exception, et pour certaines d’entre elles, il y aura une entrée en vigueur différée :

  • le 1er octobre 2016 (en matière de publicité, d’information générale et précontractuelle (pour partie le 1er janvier 2017 s’agissant de la FISE), de prêts en devises étrangères et s’agissant des dispositions relatives au TAEG ;
  • pour les dispositions tenant à la formation continue (20 mars 2017) et pour l’exigence d’une formation complémentaire à l’expérience professionnelle (21 mars 2019) des prêteurs.

 


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