PV immobilière des terrains : quel abattement pour une cession à compter du 1er septembre 2014 ?

dans Immobilier
  • Rappel du contexte

Depuis la loi de finances pour 2014, le calcul des abattements issus de la plus-value immobilière est distinct en fonction de la nature du bien immobilier cédé, pour des cessions à compter du 1er septembre 2013.

  • Pour un bien immobilier (en tant que résidence secondaire) : des abattements distincts selon qu’il s’agit de l’IR ou des contributions sociales, conduisant à une exonération totale d’IR au bout de 22 ans et une exonération totale de contributions sociales au bout de 30 ans+ un abattement exceptionnel de 25% jusqu’au 1er septembre 2014, prorogé jusqu’au 31 décembre 2016 dans certains cas. (cessions portant sur des biens immobiliers situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, telle que définie à l’article 232 du GCI.)
  • Pour un terrain à bâtir : les mêmes abattements pour l’IR et les contributions sociales, conduisant à une exonération totale d’impôt au bout de 30 ans. (et aucun abattement exceptionnel)

29 août 2014 : Manuel Valls, premier ministre, et Sylvia Pinel, ministre du logement, annoncent des mesures visant à relancer la construction immobilière, notamment une réforme de la plus-value des cessions de terrains à bâtir.

10 septembre 2014 : publication dans la Base BOFIP du contenu de cette « réforme » prévue par le Gouvernement, pour une application à compter du 1er septembre 2014, soit de manière rétroactive.

Voici le contenu de la « réforme » publié au BOFIP :

  • Harmonisation de la fiscalité applicable aux cessions de terrains à bâtir, à compter du 1er septembre 2014, avec celles des résidences secondaires (conduisant à une exonération totale d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
  • Abattement exceptionnel, pour les cessions de terrains à bâtir, de 30% sur l’IR et les prélèvements sociaux pour des promesses de ventes signées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

  • Problèmes posés

Deux problèmes majeurs posés par cette « réforme » :

  • Le premier problème est d’ordre juridique : sur quels textes concrètement les CGP, et de manière générale, tous les professionnels de l’immobilier, vont-ils pouvoir confirmer à leur client que cet abattement s’applique bien dans leur situation ? A ce jour, aucun texte de loi qui fait foi, ne peut confirmer que la réforme s’appliquera, de manière rétroactive, au 1er septembre 2014. Et quand bien même un texte de loi verrait le jour, il serait susceptible de tomber sous la coupelle du Conseil Constitutionnel.
  • Le second problème est d’ordre pragmatique : alors que l’année dernière, le projet de loi de finances visait à exclure de l’abattement exceptionnel les terrains à bâtir, cette année, non seulement le Gouvernement ne l’exclut pas, mais en plus il le favorise en augmentant son taux : passant de 25 à 30% pour les cessions de terrains à bâtir. Ainsi, si l’on applique la « réforme » portant sur les cessions de terrains à bâtir, cela conduit à une imposition des cessions de terrains à bâtir plus favorable qu’une cession de biens immobiliers.

 


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