Plus-values immobilières, la suite : Bercy précise les modalités d’application de la réforme

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Bernard CAZENEUVE, ministre délégué chargé du Budget, a présenté jeudi 18 juillet devant les sénateurs les modalités de la réforme annoncée en juin par le gouvernement (voir sur ce point notre news du 15 juillet).

Suite à cela, Bercy vient de détailler, par instruction du 2 août dernier (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP), ces nouvelles modalités de détermination des plus-values de cession de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013.

  • Calcul de l’abattement pour durée de détention

Le taux et le rythme de cet abattement sont différents pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le délai pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu est ramené de 30 à 22 ans.

Ainsi, pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

L’exonération au titre des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) interviendra désormais de manière progressive chaque année et sera totale au bout de 30 ans. Ainsi, pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Il est à noter que pour les systèmes d’imposition en vigueur avant cette réforme l’abattement s’appliquait au même rythme tant à l’impôt de plus-value qu’aux prélèvements sociaux sans distinction.

  • Abattement exceptionnel

Pour les plus-values réalisées au titre de la cession de locaux d’habitation ou de droits s’y rapportant, intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % est applicable pour la détermination de l’assiette nette imposable.

  • Il est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières.
  • Il s’applique donc après notamment prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
  • Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Il s’applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l’assiette de la taxe sur les plus-values immobilières élevées prévue à l’article 1609 nonies G du CGI (contribuables non domiciliés fiscalement en France assujettis à l’impôt sur le revenu).

Il ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :

  • de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une ou de plusieurs de ces personnes ;
  • d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.
  • Exemple :

Soit un bien acquis 250.000 € et revendu au bout de 7 ans 320.000 €. La plus-value brute s’élève à 70.000 €.

Imposition Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
% d’abattement sur le montant brut 12% 3.3%
Montant net après abattement pour durée de détention 61.600 € 67.690 €
Assiette imposable après abattement de 25% 46.200 € 50.767 €
Taux d’imposition 19% 15.5%
Montant de l’imposition 8.778 € 7.869 €
Montant total de  l’imposition de la plus-value 8.778 + 7.869 = 16.647 €
  • Quid des cessions de terrains à bâtir ?

Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, pas de changement à ce jour. Les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention sont identiques à celles applicables pour les cessions réalisées du 1er février 2012 au 31 août 2013, pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Autrement dit, et ce jusqu’au 31 décembre 2013, c’est le régime des abattements et de l’exonération au bout de trente ans qui s’applique pour les terrains à bâtir (voir sur ce point notre news du 15 juillet).


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