Plus-value immobilière des cessions de terrains à bâtir : quel abattement après la censure du Conseil Constitutionnel ?

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Le contexte du débat est le suivant :

Le Conseil constitutionnel a censuré la suppression de l’abattement pour durée de détention des cessions de terrains à bâtir qui était prévue par le projet de loi de finances pour 2014. Du fait de cette censure, l’article 150 VC du CGI, qui a par ailleurs entériné l’instruction fiscale du 2 août 2013, ne distingue pas selon qu’il s’agit d’une cession de terrain à bâtir ou d’une cession d’un autre bien immobilier. Le site Legifrance, à jour de la LDF du 29 décembre 2013, précise en ces termes : « La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d’un abattement fixé à :

– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;

– 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention. »

Un principe simple veut qu’il n’y ait pas lieu à distinguer là où la loi elle-même ne distingue pas. Dès lors, faute de précision (mais cela est dû à la formulation de l’article 27 de la LDF), il y a tout lieu de penser que la cession de terrain à bâtir subira l’abattement pour durée de détention donnant lieu à une exonération d’IR au bout de 22 ans (et non au bout de 30 ans comme c’était le cas même après l’application de l’instruction fiscale qui ne visait que les cessions autres que les terrains à bâtir).

Toutefois, un bémol doit être fait à l’égard de cette interprétation littérale du texte.

En effet, si l’on se plonge plus précisément dans le contexte de l’instruction fiscale, celle-ci a bien souhaité isoler le mode de calcul de l’abattement pour durée de détention des cessions de terrains à bâtir et des cessions autres que les terrains à bâtir. En outre,  le Conseil a maintenu l’exclusion des terrains à bâtir de l’entrée en vigueur au 1er septembre 2013 du nouveau régime des plus-values immobilières (Art. 27, IV, B). D’ailleurs, le communiqué de presse du Conseil constitutionnel va dans le même sens, en ce qu’il précise : « Les autres dispositions de l’article 27, qui réforment la taxation des autres cessions de biens immobiliers (accroissement des abattements, abattement exceptionnel temporaire pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013), n’étaient pas contestées et n’ont pas été censurées. » Il s’agit donc bien de ne pas appliquer la taxation des autres cessions de biens immobiliers aux terrains à bâtir.

Le commentaire de la décision du Conseil constitutionnel à paraître aux Cahiers du Conseil constitutionnel (http://www.conseil-constitutionnel.fr) indique également que : « Cette censure a donc pour effet de maintenir, pour les plus-values de cession de terrains à bâtir, le régime actuel d’abattement, identique pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Ainsi, la censure ne dégrade pas les recettes fiscales par rapport à l’état du droit, ne remet pas en cause la différenciation opérée par le législateur entre deux types de plus-values immobilières, qui ne pose pas en soi de problème au regard du principe d’égalité devant la loi, et ne préjuge pas de l’évolution que le législateur pourrait souhaiter, dans les limites du respect des exigences constitutionnelles, pour la taxation des PVI sur les cessions de terrains à bâtir ».

Cette interprétation est tout à fait louable et non critiquable au regard d’une analyse juridique. Toutefois, aucun texte ne vient la fonder et c’est là où le bât blesse.

 


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