La construction par l’usufruitier sur le terrain du nu-propriétaire : une possibilité confirmée

dans Immobilier

Le démembrement de propriété est une technique d’optimisation de la gestion de son patrimoine souvent préconisée en présence d’un propriétaire qui souhaite construire sur son terrain.

Avec un usufruitier qui prend en charge la construction, le nu-propriétaire s’enrichit lors de l’extinction de l’usufruit en devenant plein propriétaire par extinction de l’usufruit, donc sans avoir à payer ladite construction.

On constate bien une mutation de l’usufruit au profit du nu-propriétaire sans base taxable.

Sur ce thème justement, la Cour de cassation, dans son arrêt en date du 19 septembre 2012, précise que le fait pour un usufruitier de construire un immeuble sur le terrain du nu-propriétaire ne constitue pas une donation indirecte (taxable au titre des droits de mutation) au jour de la construction réalisée. En effet, juridiquement il n’existe aucun enrichissement actuel pour le nu-propriétaire qui ne sera propriétaire des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit, et dès lors « l’accession n’a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol ».

Attention, cette solution n’est que temporaire : il est évident que lorsque l’usufruitier décèdera, et à condition de considérer que les constructions soient qualifiées de dépenses d’acquisition, l’usufruitier sera créancier d’une indemnité au titre de la construction du nouveau bien ce qui, en l’absence de paiement, serait source de qualification en donation indirecte.

A noter que sur un plan économique, l’indemnité à verser au terme de l’usufruit par le nu-propriétaire est évaluée selon le principe du nominalisme monétaire. La plus-value éventuelle étant donc acquise sans paiement par le nu-propriétaire.


Partager l'article sur

Autres articles dans Immobilier