Exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit : précisions apportées par l’administration

dans Succession
  • Rappel des contours de l’exonération temporaire

La loi de finances pour 2015 a instauré une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit en cas de donation de terrain à bâtir ou d’immeuble inoccupé (dans la limite de plafonds en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire). Cette exonération s’applique aux donations constatées par acte authentique signé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015.

Les donations de terrains à bâtir, sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 100 000 € et dans la limite de la valeur déclarée des biens. Cette exonération s’applique à condition que le donataire s’engage à construire sur le terrain, dans un délai de 4 ans à compter de la donation, un logement neuf destiné à l’habitation.

Sont également partiellement exonérées les donations en pleine propriété d’immeubles neufs à usage d’habitation n’ayant jamais été occupés ni utilisés.

Sont visées les donations constatées par un acte signé à compter du 1er janvier 2015 portant sur des immeubles pour lesquels un permis de construire aura été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et intervenant dans les 3 ans après l’obtention de ce permis.

Le montant maximum de l’exonération est fixé à :

– 100 000 € pour une donation en ligne directe ou en faveur du conjoint (ou partenaire de PACS),
– 45 000 € pour une donation consentie à un frère ou une sœur,
– 35 000 € pour toute autre donation.

Une limite de 100 000 € est par ailleurs applicable aux donations consenties par un même donateur, pour chacun des deux dispositifs.

  • Précisions apportées par l’administration

Le calcul de ces exonérations peut paraître compliqué et incertain dans le cas de donations successives et entrant dans le cadre de l’exonération ou bien encore dans le cas de donations réalisées au profit de donataires n’ayant pas le même lien de parenté avec le donateur.

  • En cas de donations successives : applique-t-on la règle de l’antériorité faisant bénéficier l’exonération au donataire qui aura contracté avec le donateur en premier ? ou bien applique-t-on la règle de l’égalité en partageant l’exonération temporaire entre tous les bénéficiaires ?
  • En cas de donataires n’ayant pas le même lien de parenté avec le donateur : privilégie-t-on un lien de parenté au regard d’un autre ? Ou bien autorise-t-on à répartir l’exonération entre tous les bénéficiaires ?

A ces problématiques bien concrètes, l’administration fiscale répond : ce sont les parties qui choisissent en le précisant dans l’acte authentique.

Par exemple, par actes authentiques du 01/01/2015, du 01/02/2015 et 01/03/2015, M. D consent respectivement à chacun de ses trois enfants A, B et C des donations en pleine propriété de terrains à bâtir d’une valeur vénale de 50 000 € pour A et B et de 150 000 € pour C.

1er cas : les parties conviennent d’appliquer successivement les montants d’exonération maximum à chaque donation jusqu’à « épuisement », dans la limite de l’abattement global de 100 000 € par donateur.

L’assiette des DMTG au titre de chacune des donations s’établit comme suit :

– Pour A : la donation du 01/01/2015 est exonérée en totalité, soit à hauteur de 50 000 € correspondant à la limite de la valeur déclarée du bien. Il n’y a pas de DMTG à payer. L’acte de donation doit mentionner le solde du plafond global d’exonération « disponible » au titre du dispositif prévu à l’article 790 H du CGI pour les donations éventuelles futures consenties par M. D, soit 50 000 € (100 000 € – 50 000 €).

– Pour B : la donation du 01/02/2015 est exonérée à hauteur de 50 000 € correspondant au solde du plafond global d’exonération « disponible » de 50 000 € au titre du dispositif prévu à l’article 790 H du CGI. Il n’y a pas de DMTG à payer.

– Pour C : la donation du 01/03/2015 ne peut bénéficier de l’exonération partielle de DMTG prévue par l’article 790 H du CGI, le plafond global d’exonération de 100 000 € ayant été « épuisé » lors des deux précédentes donations consenties par M. D (soit 50 000 € + 50 000 €). L’assiette taxable aux DMTG s’élève à 150 000 € avant tout abattement personnel prévu à l’article 779 du CGI. La liquidation des DMTG sur cette assiette est réalisée dans les conditions de droit commun, à savoir dans son cas après application d’un abattement de 100 000 € (lien parent-enfant).

2ème cas : les parties aux actes conviennent que chaque enfant donataire bénéficie du même montant d’exonération, soit environ 33 333 € (100 000 €/ 3), dans la limite de l’abattement global de 100 000 € par donateur.

L’assiette des DMTG au titre de chacune des donations s’établit comme suit :

– Pour A : la donation du 01/01/2015 est exonérée à hauteur de 33 333 € (arrondis). Les DMTG sont liquidés, dans les conditions de droit commun, sur la base de 50 000 € – 33 333 €, soit 16 667 €, avant tout abattement personnel prévu à l’article 779 du CGI. L’acte de donation doit mentionner le solde du plafond global d’exonération « disponible » au titre du dispositif prévu à l’article 790 H du CGI, soit 66 667 € (100 000 € – 33 333 €) ;

– Pour B : la donation du 01/02/2015 est exonérée à hauteur de 33 333 € (arrondis). Les DMTG sont liquidés, dans les conditions de droit commun, sur la base de 50 000 € – 33 333 €, soit 16 667 €, avant tout abattement personnel prévu à l’article 779 du CGI. L’acte de donation doit mentionner le solde du plafond global d’exonération « disponible » au titre du dispositif prévu à l’article 790 H du CGI, soit 33 334 € (66 667 € – 33 333 €) ;

– Pour C : la donation du 01/03/2015 est exonérée à hauteur de 33 334 € (arrondis). Les DMTG sont liquidés, dans les conditions de droit commun, sur la base de (150 000 € – 33 334 €), soit 116 666 €, avant tout abattement personnel prévu à l’article 779 du CGI. L’acte de donation doit mentionner que le plafond global d’exonération de 100 000 € par donateur prévu à l’article 790 H du CGI, est épuisé (33 334 € – 33 334 € = 0 €).

La loi de finances pour 2015 a également instauré une pénalité en cas de non-respect des conditions ouvrant droit aux deux exonérations.

À cette fin, elle a complété l’article 1840 G ter CGI par un III disposant qu’en cas de non-respect des conditions ouvrant droit aux exonérations prévues aux articles 790 H et 790 I, le donataire ou ses ayants cause acquittent un droit complémentaire égal à 15 % du montant, hors intérêts de retard.

L’administration fiscale précise que cette pénalité ne s’applique pas en cas de licenciement, d’invalidité, de décès du donataire ou de l’une des personnes soumises à imposition commune avec lui. De plus, cette pénalité ne s’appliquerait pas non plus lorsque le donataire ne respecte pas les conditions d’obtention de l’avantage fiscal « en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté ».

 


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