En amont de la performance des SCPI

dans Immobilier

Investissement moins connu que l’immobilier en direct, l’achat de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une stratégie d’investissement qui s’ouvre à tous les types de portefeuille : du plus modeste au plus aisé.

Les SCPI sont des sociétés d’investissement locatif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.

L’acquisition d’un parc immobilier suffisamment stable pour émettre des parts achetables par le contribuable, nécessite une très bonne qualité de décisions à commencer par le choix de l’objet à acquérir.

L’investisseur va s’entourer de professionnels comme le courtier pour identifier les actifs à vendre et jouer éventuellement les intermédiaires, un expert technique pour inspecter l’état des immeubles et chiffrer d’éventuels travaux, le notaire pour la conformité administrative et juridique et/ou l’avocat pour les situations épineuses.

Après détection d‘un marché immobilier d’opportunité et analyse du dossier commercial, très souvent, l’acquisition se fait par le jeu d’enchères entre les prétendants. Un prix d’achat est fixé sous réserve de pouvoir réaliser les audits juridiques et techniques inhérentes à l’opération et de rencontrer les potentiels locataires.

Le prix de revente aux particuliers est couramment fixé par la méthode de capitalisation des revenus, c’est-à-dire en faisant le rapport entre la valeur locative du marché et le taux de rendement.

Une fois les conditions financières arrêtées, les deux parties signent la promesse de vente. Le notaire peut intervenir pour identifier les risques de l’opération à savoir :

– Le caractère incontestable de la propriété de l’actif par le vendeur,

– L’assurance de la conformité administrative (tant au regard de l’usage du bien que de sa construction),

– La bonne transmission au futur acquéreur des informations relatives à la situation sanitaire et environnementale de l’immeuble,

– Et l’assurance d’une situation locative saine (analyse des documents relatifs à l’activité locative notamment la rédaction des baux).

Il envoie alors la déclaration d’intention d’aliéner (ou DIA) à la mairie qui dispose de deux mois pour faire jouer son droit de préemption.

Une fois l’immobilier acquis et la SCPI créée, cette dernière doit établir une note d’information visée par l’autorité des marchés financiers (AMF) qui y appose son visa, l’autorisant ainsi à faire publiquement appel à l’épargne.

Pour mémoire, il existe trois types de SCPI :

– SCPI de rendement, dont l’objet est de distribuer régulièrement des revenus aux associés,

– SCPI fiscales dont l’objet est de faire bénéficier aux associés à proportion de leur part des avantages fiscaux liés à la qualification de la SCPI (un SCPI Scellier fera bénéficier de la réduction d’impôt Scellier sur le montant des parts acquises) et

– SCPI de valorisation, dont l’objet est de faire bénéficier aux associés lors de la liquidation du patrimoine de la SPCI de la valorisation du capital investi à l’origine.


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