Dispositif Pinel : une subtilité de mise en application à ne pas manquer

dans Immobilier

Par une instruction (BOI-IR-RICI-360-60) du 11 juin 2015 parue au Bulletin officiel des impôts (Bofip), l’administration fiscale commente les conditions d’application du dispositif Pinel en faveur de l’investissement locatif dans le neuf.

Certaines d’entre elles méritent une vigilance particulière. Nous nous y attarderons plus particulièrement.

  • Pour mémoire

Cette instruction rappelle tout d’abord que, pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, le taux de la réduction dépend de la durée de l’engagement initial de location et du lieu de l’investissement.

– En métropole, il est fixé à 12 % pour un engagement de louer de 6 ans, et à 18 % pour un engagement de louer de 9 ans.

– Pour l’outre-mer, ces taux sont respectivement portés à 23 % et 29 %.

A l’issue de la période initiale, l’investisseur a la possibilité de prolonger son engagement de louer par période de 3 ans, dans la limite de 12 ans au total.

Ainsi, le complément de réduction d’impôt sera réparti :

– 6 % pour la première prorogation entre la 7ème et la 9ème année (soit 2% par an),

– 3 % pour la seconde prorogation de la 10ème à la 12ème année (soit 1% par an).

L’administration fiscale précise également, comme cela était déjà le cas pour le dispositif Duflot, que si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde de réduction n’est pas reportable les années suivantes et est donc perdu.

Mais attardons-nous sur les subtilités des modalités de prorogation de la réduction d’impôt.

  • Conséquences de la prorogation de l’engagement initial

La réduction d’impôt relative à l’engagement initial accordée pour les investissements « Pinel » s’applique l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Néanmoins, la question se pose de l’application de la réduction d’impôt lors de la prorogation à l’issue de premier engagement.

En effet, la première prorogation s’exerce au titre de l’année du terme de l’engagement de location initial.

Ce terme est calculé de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial.

Cela n’engendre pas de particularité si date d’achèvement ou d’acquisition et date de première mise en location se font sur la même année.

En revanche, si ce n’est pas le cas (par exemple, investissement en 2014 et prise d’effet du bail initial en 2015). Le contribuable ne bénéficie du complément de réduction d’impôt qu’à partir de l’année de prorogation (soit en 2021 dans cet exemple).

Cette réduction sera alors décalée dans le temps et le contribuable n’appliquera pas de réduction d’impôt l’année précédant cette prorogation.

  • Illustration

Exemple publié par l’administration fiscale dans l’instruction fiscale :

Un contribuable acquiert le 30 octobre 2014 un logement neuf achevé éligible au dispositif « Pinel », pour lequel il souscrit un engagement de location de six ans et qu’il met en location le 30 avril 2015, date de prise d’effet du bail initial.

Pour cet engagement initial de location de six ans, ce contribuable bénéficiera de la réduction d’impôt « Pinel » au titre de l’impôt sur les revenus des années 2014 à 2019, à raison de l’imputation d’un sixième de son montant total par an.

Le terme de cet engagement initial de location intervenant par ailleurs le 30 avril 2021 (soit six années décomptées de date à date à compter de celle de prise d’effet du bail initial), la prorogation de son engagement de location pour une première période triennale pourra être exercée au titre de l’année 2021. Il pourra donc bénéficier sur les années 2021 à 2023 d’un complément de réduction d’impôt.

Nous voyons bien ici que la réduction d’impôt peut ne pas être continue. L’investisseur peut donc se retrouver avec une année sans réduction d’impôt sur la période précédant la prorogation de l’engagement de location.

 


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