Dispositif Malraux : sanction conjointe du CGP, du notaire et de la banque pour défaut de conseil

dans Immobilier

News du 6 juillet 2015

 

Par un arrêt en date du 17 juin 2015, la Cour de cassation sanctionne conjointement le CGP, le notaire et la banque pour manquement à leurs obligations respectives d’information et de conseil, de mise en garde et de prudence. Les trois acteurs de l’opération sont donc condamnés alors que l’opération de promotion immobilière projetée n’a pas été réalisée à cause d’une liquidation judiciaire du promoteur.

  • Rappel des faits

Des particuliers, désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus, entrent en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d’une étude personnalisée, leur conseille d’investir dans un programme immobilier présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation dit loi Malraux. A l’époque, le régime Malraux (ancien régime applicable jusqu’au 31 décembre 2008) permettait que les propriétaires d’immeubles ayant fait l’objet de travaux dans ce cadre, déduisent la totalité de leurs déficits fonciers (autres que ceux provenant des intérêts d’emprunt) de leur revenu global. La déduction était de 100 % des dépenses payées après l’autorisation des travaux.

Par acte authentique de 2006, les particuliers acquièrent un local à usage d’habitation, après avoir contracté, par actes sous seing privé annexés à l’acte de vente, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation. Le promoteur-vendeur et ses filiales chargées des travaux de restauration et de l’exploitation de la future résidence hôtelière sont placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation. Ne pouvant se retourner contre le promoteur immobilier, les particuliers, soutenant avoir réglé en pure perte une somme à titre d’avances sur travaux, assignent en réparation de leur préjudice et manque à gagner financiers, le conseiller en gestion de patrimoine, le notaire instrumentaire de l’acte de vente, et la banque dispensatrice des crédits, pour manquement à leurs obligations respectives d’information et de conseil, de mise en garde et de prudence.

  • Décision de la Cour de cassation/ apport concret de l’arrêt

Par souci de protection du particulier dont l’objectif était clairement de défiscaliser son revenu, la Cour de cassation condamne les trois acteurs du montage financier à la réparation du préjudice subi, alors même que la cause du préjudice réside dans la liquidation de la société de promotion immobilière, donc dans l’absence de réalisation de l’opération envisagée.

Comment les juges ont-ils pu engager ainsi la responsabilité de ces trois acteurs alors que la cause du préjudice n’est pas précisément dans le rôle de l’un ou de l’autre professionnel ?

La Cour répond que : « par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l’opération, (ils) auraient pu inciter les investisseurs à y renoncer ».

Dès lors, on se retrouve à confronter une logique commerciale et une logique juridique, avec en filigrane une condamnation automatique dans le but de protéger le particulier. La logique commerciale est de proposer l’investissement, avec bien sûr les garde-fous juridiques classiques. La logique juridique aurait été, selon la Cour, d’inciter les investisseurs à renoncer à l’opération, quitte à ce que le professionnel ne trouve aucune autre solution, ou en trouve une moins risquée.

On n’est tout de même pas loin d’une mise en garde poussée contre les risques d’une opération immobilière, d’un devoir de conseil visant à ne pas réaliser l’opération envisagée.

 


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