Cessions d’usufruit temporaire : hypothèse de la cession concomitante de l’usufruit et de la nue-propriété

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  • Rappel du régime des cessions d’usufruit temporaire suite à la loi de finances rectificative pour 2012

En application de l’article 15 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 (L. n° 2012-1510, 29 déc. 2012, art. 15), le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire est, par dérogation aux dispositions relatives à l’imposition des plus-values (mobilières ou immobilières), imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit cédé. Cette mesure, qui s’applique aux cessions à titre onéreux d’un usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012, a semé le trouble du point de vue de son interprétation.

  • Quid de la cession concomitante de l’usufruit et de la nue-propriété

La question demeurait de savoir si l’on appliquait ce nouveau régime à la cession de la pleine propriété d’un bien immobilier acquis en démembrement par deux personnes distinctes, l’une recueillant l’usufruit temporaire et l’autre la nue-propriété. En effet, dans ce cas, et à l’issue de la fin de l’usufruit (par hypothèse temporaire), le cédant ne pourra pas récupérer son bien puisqu’il a cédé la nue-propriété à une autre personne.

D’après M. le Doyen J. Aulagnier l’opération doit être considérée comme une cession définitive de la pleine propriété étant donné que le cédant ne récupérera jamais l’usufruit. Il sera ainsi hors du champ d’application du nouveau dispositif et sera assujetti à la réglementation des plus-values immobilières.

Le Professeur H. Hovasse a également pris parti pour la non application du nouveau régime en cas de cession conjointe de l’usufruit et de la nue-propriété à deux acquéreurs différents :  » Il n’y a donc aucun risque pour un propriétaire à céder à deux acquéreurs qui acquièrent en démembrement. Notamment une personne peut vendre l’usufruit et la nue-propriété d’un bien à deux sociétés qu’elle constitue à cet effet, sans que l’article 15 de la loi de finances rectificative pour 2012 ne s’applique ».

La réponse ministérielle du 2 juillet 2013 va dans le sens contraire :

« Certes, la cession d’un usufruit temporaire peut conduire au dessaisissement définitif du cédant des attributs attachés à ce droit. Tel est le cas lorsque le propriétaire cède concomitamment l’usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second. Pour autant, même si dans cette situation l’usufruit n’a pas vocation à faire retour au cédant, la cession, qui porte sur un usufruit temporaire, entre dans le champ d’application des dispositions fiscales issues de l’article 15 précité de la troisième loi de finances rectificative pour 2012. En tout état de cause, la qualité du cessionnaire, la nature et l’affectation du bien sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé sont sans incidence sur l’application de ce nouveau régime d’imposition. »


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