Prélèvement à la source et déficit foncier, un véritable casse-tête

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Comme nous l’avons vu dans les news précédentes la transition au prélèvement à la source se fera en 2019 par la mise en place d’un crédit d’impôt à la modernisation du recouvrement (CIMR) pour l’impôt 2018. Ce dernier supprimera l’imposition sur les revenus habituels, comme les revenus fonciers.

Le déficit foncier, représenté par des travaux, vient s’imputer sur les revenus fonciers puis sur les revenus globaux dans la limite de 10.700 € si ces derniers excèdent les loyers.

 

La mise en place du CIMR annule l’imposition des revenus fonciers pour 2018. Il convient donc de se demander s’il est encore intéressant de réaliser des travaux durant la mise en place du prélèvement à la source.

 

Le traitement des travaux :

En 2019 la déduction des travaux sera égale à la moyenne des montants des années 2018 et 2019 (soit 50% de chaque année).

 

Année de réalisation des travauxDéduction
2018100 % des travaux déduits en 2018 + 50% des mêmes travaux en 2019.

Déductibilité totale : 1,5 fois leur montant.

 

2019Déduction unique de 50% en 2019.

 

A partir de ce constat il convient de se demander quelle année est la plus propice à la réalisation de travaux ? A partir de quel montant la réalisation de travaux devient intéressante ?

 

Tout d’abord, il n’y a aucun intérêt à faire des travaux en 2019 si ces derniers ne sont pas urgents.

En effet, peu importe leur montant seulement 50% de leur totalité sera déductible. Alors qu’ils seront déductibles sur 2 ans en 2018 et en totalité en 2020.

 

 

Et en 2018 ?

Là aussi, si le montant des travaux est inférieur au montant des loyers, il n’y a pas réellement d’utilité à réaliser ces derniers en 2018. Pourquoi ?

Les revenus fonciers sont considérés comme des revenus habituels et donc l’imposition de ces derniers sera effacée par le CIMR.

 

 

Pour que la déduction des travaux de 2018 représente un réel intérêt il faut que ces derniers soient d’un montant suffisamment important.

 

De quel montant doivent être les travaux ?

 

Depuis la mise en place du prélèvement à la source, les conseils pratiqués semblent se diriger en faveur de travaux dont le montant devrait être au moins égal à 2 fois celui des loyers + 2 fois 10 700€.

 

Pourquoi ces montants ? Ce conseil est-il pertinent ?

 

Il faut bien garder en tête la déduction des travaux à 150 % sur 2018 et 2019.

 

Lors de la déduction de 2018 : 100 % des travaux déductibles

 

  • Le montant des travaux s’imputera en premier lieu sur les loyers. Cette déduction n’a pas d’impact car elle est effacée par le CIMR.
  • Ensuite, la part des travaux supérieure aux loyers s’imputera sur les revenus globaux dans la limite de 10.700 €.
  • En présence de revenus habituels : Il n’y a pas d’effet car le CIMR ramène l’imposition à 0 dans tous les cas.
  • En présence de revenus exceptionnels : La part imputable sur les revenus globaux aura pour effet de diminuer l’assiette imposable des revenus exceptionnels et ainsi l’impôt correspondant.
  • Le surplus restant sera comme classiquement reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes donc un effet de levier supplémentaire sur 2019 comme nous allons le voir.

 

Lors de la déduction de 2019 : 50 % des travaux de 2018 déductibles

 

Cette déduction sera utile puisque le CIMR s’applique uniquement sur 2018, il n’aura donc pas d’effet en 2019.

 

  • 50% du montant total des travaux vont pouvoir s’imputer sur les loyers imposables.
  • Le déficit foncier généré par ces travaux viendra diminuer le revenu global à hauteur maximale de 10 700 €.

 

Synthèse 2018 et 2019 : Reprenons le conseil envisagé précédemment dans un exemple où :

M.X déclare 10.000 € de revenus fonciers imposables. Il effectue donc en 2018 des travaux de 41.400€ soit 2x les loyers + 2 x 10.700€.

 

Récapitulatif des déductions utiles

2018 : montant des travaux déductibles = 41 400 €

  • 0 € uniquement en présence de revenus habituels (c’est le cas ici)
  • 10 700 € s’il y avait eu des revenus exceptionnels
  • Report de 20 700 € (41 400 – 10 000 – 10 700) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

2019 : montant des travaux déductibles = 50 % de 41 400 € = 20 700 €

  • 10 000 € sur les loyers
  • 10 700 € sur les revenus globaux

2020 et suivantes :

  • Utilisation du report de 20 700 € sur les bénéfices fonciers qui seraient constatés

 

 

Tableau récapitulatif :

 

 

Déduction

 

Année

Sur les loyersSur le revenu globalReportTotale déductions utiles
201810.00010.70020.70020.700
201910.00010.700020.700
Total    41.400

 

Rouge : Déduction inutile car prise en compte par le CIMR

Vert : Déduction utile venant réellement diminuer le montant de l’imposition.

 

On constate que le total des déductions utiles représente le montant total des travaux effectués donc un début d’optimisation de la mise en place du prélèvement à la source qui pourrait être amélioré par des travaux plus importants.

En effet, si M.X avait effectué 50.000€ de travaux le montant du total des déductions utiles aurait été de 54.300 € (29.300 € de report + 25 000 € déductibles en 2019).

 

 

 Commentaire AMC : Une carte à jouer certainement pour optimiser le montant, et le moment de la réalisation des travaux. Plus le montant des travaux est important plus la déduction fiscale devient intéressante. Mais attention toutefois de ne pas constituer un montant de report qui ne pourrait pas être absorbé par les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

 

Cédric Espart

Juriste pour AMC

 


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