Plafonnement de la rémunération PINEL, pourquoi ?

dans Actualités

 L’objectif initial de la Loi Pinel était simple : dynamiser le marché de l’immobilier tout en accélérant la transition énergétique des bâtiments (sous la norme RT 2012). Bien qu’une carotte fiscale ait été mise en place afin d’inciter les particuliers à investir (jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans), cette dernière demeurait inférieure à certaines réductions qui avaient eu lieu par le passé (le Scellier classique était de 25 % en 2010, et le Scellier social de 37%).

Toutefois, grâce à une conjoncture économique profitable (les taux d’intérêts, sur 25 ans, sont passés de 4% à 1,5% entre 2010 et 2016) les particuliers ont pu investir pour un effort d’épargne minime.

C’est ainsi que la Loi Pinel a pu connaitre un bel âge d’or avec près de 50 000 ventes d’appartements par an.

 

Mais qui dit âge d’or, dit abus et dérives.

En effet, la vente de biens immobiliers neufs est l’apanage de deux classes d’acteurs : les promoteurs immobiliers et les conseillers en gestion de patrimoine (CGP).

Si les premiers ont profité de cette période faste pour restaurer leurs marges, les seconds ont vu apparaitre une nouvelle classe de CGP, des réseaux de vente.

La profession de CGP n’étant pas, pour l’heure, une profession réglementée comme elle peut l’être pour les experts-comptables ou encore les avocats, certains réseaux ont pu arguer être de bons CGP à l’aide de communications ronflantes alors qu’ils n’étaient que de simples commerciaux connaissant une loi fiscale unique.

Une dérive s’est alors installée avec la commercialisation de produits qui, en tout état de cause, ne pouvaient être rentables pour leurs acheteurs. Le seul intérêt de ces « CGP » n’était autre que d’avoir une rémunération, auprès des promoteurs immobiliers, toujours plus importante sans vraiment regarder le produit en question.

La situation est ainsi arrivée à des rémunérations allant jusque 14% du prix de vente pour de grands réseaux parisiens. Or quand on y réfléchit bien, la réduction Pinel la plus utilisée est celle sur 9 ans (soit 18% de réduction d’impôt), ce qui correspond à ce que certains réseaux touchent à la vente.

Cela revient donc à dire que l’état paye directement le réseau quand le particulier essaye tant bien que mal de revendre son bien sans trop de pertes.

Comprenant cette anomalie et désirant diminuer le coût de l’immobilier pour les particuliers, le premier gouvernement Macron a voulu s’attaquer à cela dans sa Loi ELAN en plafonnant fortement la rémunération des intermédiaires (le plafonnement prévu initialement était de 5% du prix de vente quand la moyenne des commissions se rapproche des 8% actuellement).

L’idée de base était double. Tout d’abord, en augmentant les marges des promoteurs, ces derniers pouvaient diminuer le prix de vente des appartements (il était évident que les promoteurs n’allaient pas impacter entièrement la baisse de la rémunération des réseaux sur le prix de vente des appartements).

En mettant le particulier comme grand bénéficiaire de cette loi, la réforme aurait pu passer plus facilement.

Le second objectif, moins communiqué, était celui d’assainir le marché immobilier et le milieu de la gestion de patrimoine.

En effet, le modèle économique des grands réseaux de vente n’aurait pas pu survivre à une telle baisse de leur rémunération et le milieu aurait vu partir un grand nombre de commerciaux pour n’être grandement composé que de vrais CGP.

De plus, cela aurait inciter les promoteurs immobiliers à réaliser des programmes plus qualitatifs ne pouvant plus profiter de la force de vente des réseaux pour vendre les « mauvais » appartements.

Afin d’établir le « bon niveau » de rémunération pour les CGP, le gouvernement a mis en consultation publique, du 20 Août au 9 Septembre, le plafonnement de la rémunération des commercialisateurs dans le cadre des ventes immobilières Pinel.

De nombreuses inquiétudes sont ressorties de cette concertation publique. La première inquiétude est bien sûr la sempiternelle question de la rentabilité du métier de gestionnaire de patrimoine.

L’augmentation constante des obligations professionnelles couplées à des baisses de rémunération pourrait avoir raison de nombreux CGP (l’immobilier n’est pas seulement touché puisque la directive européenne MIF 2 empêche toute rémunération, autre que des honoraires provenant du client, sur les placements financiers pour tout intermédiaire indépendant).

La seconde inquiétude est celle d’un effondrement du marché de l’immobilier. Du fait de la chute de nombreux réseaux de vente sur le marché de la gestion de patrimoine, les promoteurs seront obligés de réduire leur stock d’appartements.

Face à une demande très forte, une inflation pourrait survenir sur les prix de l’immobilier neuf ce qui, en trop grande proportion, amènerait à un ralentissement de la consommation des particuliers pour de tels biens.

Dans le même temps, les effectifs des promoteurs immobiliers seraient fortement réduits (tant dans l’élaboration de nouveaux programmes que pour la phase de construction).

Or la croissance économie française, déjà sujette à une croissance moins élevée que prévue, est un sujet sensible qui pourrait être grandement impacté par un tel scénario.

 

Est-ce bien vrai ?

La perte d’emploi sera effectivement importante dans le milieu de la gestion de patrimoine puisque de nombreux réseaux habitués à de forts taux de commissionnement ne pourront survivre (passer de 14% à 5% ne serait effectivement pas viable). Cela restera toutefois qu’un simple mouvement de transfert puisque les commerciaux de ces réseaux pourront se réorienter dans un autre commerce.

C’est surtout dans le monde de l’immobilier que la baisse pourrait être constatée. Qui dit moins de programmes immobiliers, dit forcément moins de chantiers et donc moins d’employés.

L’inflation attendue sur le prix de l’immobilier neuf devrait être plus que limitée sur le prix de vente puisque le promoteur aura moins besoin de payer ses partenaires. Sa marge et sa rentabilité par programme sera donc plus importante. Si espérer une baisse des prix peut paraitre utopique, un maintien de ceux-ci pendant une durée non négligeable est tout-à-fait envisageable.

Dans ce sens, Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, important acteur de l’immobilier de géré, a ainsi déclaré que « la baisse des coûts de distribution va surtout entraîner une augmentation des marges des promoteurs ».

Cependant la réalité se dirige vers une rémunération plafonnée à 10% du prix de vente. L’impact ne sera pas suffisant sur le modèle économique des grands réseaux de vente.

Pire, les promoteurs ont déjà trouvé des parades pour aider les réseaux en difficulté, leur offrant des subventions pour les aider dans leur communication ou encore en offrant des contacts gratuits afin de réaliser des ventes sans le moindre coût pour le réseau.

 

Commentaire AMC : Ce qui aurait pu être un assainissement du marché tant pour les particuliers que pour le métier de la gestion de patrimoine ne s’avère n’être qu’un coup d’épée dans l’eau ce qui est souvent le cas lorsqu’un gouvernement ambitionne de réformer. Toutefois, un coup de rabot pourrait intervenir dans l’immobilier d’ici 2022. Suite à un rapport remis au gouvernement, une refonte globale de la fiscalité immobilière serait réalisée avec la fin des lois Pinel et Censi-Bouvard et un aménagement des mécanismes du microfoncier et du déficit foncier.

 

Juristes pour AMC,


Partager l'article sur

Autres articles dans Actualités